Суд не віддав Ковельській міськраді землю збанкрутілого горе-забудовника

Господарський суд Волинської області розглянув позовну заяву Ковельського міжрайонного прокурора, хоча вже кілька років як не існує такої посадовою особи, а є керівник місцевої прокуратури. Незважаючи на цей ляпсус судове рішення оголошено.

Прокуратура судилася в інтересах держави в особі Ковельської міської ради із сумновідомим товариством з обмеженою відповідальністю «Ковельський житлово-будівельний комбінат».

Позивач просив суд розірвати договір купівлі-продажу земельної ділянки №19 від 24 травня 2006 року в провулку 40 років Перемоги, площею 1077 квадратних метрів, визнати недійсним державний акт на право власності на ділянку, зобов’язати повернути її міській раді.

Крім того, в період з липня 2006 року по липень 2009 року ТОВ «Ковельський ЖБК», директором якого був Олег Вовк, укладено з фізичними особами замовниками будівництва договори підряду на капітальне будівництво багатоквартирного житлового будинку на вулиці 40 років Перемоги, 10.

Згідно з умовами укладених договорів, ЖБК, як підрядник, зобов’язався своїми силами та засобами на належних товариству земельних ділянках збудувати за кошти замовників і здати в експлуатацію у встановлений строк квартири та нежитлові приміщення. Замовники будівництва сплатили на рахунок ТОВ «Ковельський ЖБК» грошові кошти на загальну суму 3 мільйони 115 тисяч 383 гривень. Але нічого збудовано так і не було.

Постановою господарського суду Волинської області суду від 16 березня 2012 року ТОВ «Ковельський ЖБК» визнано банкрутом, що, з доводів прокуратури, спричинило охоронюваним законом інтересам окремих громадян замовників будівництва тяжкі наслідки.

Вироком Камінь-Каширського районного суду від 5 березня 2014 року директор ТОВ «Ковельський ЖБК» Олег Вовк визнаний винним у вчиненні злочину, передбаченого ч. 2 ст. 364-1 КК України, та отримав покарання у виді штрафу, розміром 306 тисяч гривень, з позбавленням права обіймати посади, пов’язані з виконанням організаційно-розпорядчих обов’язків на 3 роки. У цій кримінальній справі 27 замовників будівництва житлового будинку є потерпілими внаслідок незаконних дій забудовника.

15 липня 2016 року створено обслуговуючий житлово-будівельний кооператив «Калина-Ковель» із частини вкладників (15 чоловік), з якими ТОВ «Ковельський ЖБК» було укладено відповідні договори, з метою отримання у власність земельної ділянки, на якій мав би бути побудований попереднім підрядником багатоквартирний житловий будинок, та укладення договору підряду на капітальне будівництво з іншим забудовником.

Рішенням Ковельської міської ради від 28 липня 2016 року «Калина-Ковель» отримала дозвіл на складання проекту землеустрою щодо відведення безоплатно у приватну власність земельної ділянки орієнтовною площею 9 тисяч квадратних метрів на вулиці 40 років Перемоги для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку за рахунок земель Ковельської міської ради, не наданих у власність чи користування.

А ділянку в провулку відвойовувати взялася прокуратура. Позовні вимоги обґрунтовано порушенням істотних умов договору ЖБК і, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Аналогічний позов вже заявлявся і рішенням господарського суду Волинської області від 18 серпня 2015 року був задоволений повністю.

Уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію комерційного банку «Надра» оскаржила дане рішення, але Рівненський апеляційний господарський суд, який залучив до участі у справі в якості третьої особи на стороні позивача кооператив «Калина-Ковель», залишив його без змін. Відповідно до постанови Вищого господарського суду України від 14 грудня 2016 року, касаційну скаргу було задоволено частково: рішення господарського суду та постанову апеляційного суду скасовано, а справу скеровано на новий розгляд.

Відповідач у запереченнях та представники в судовому засіданні повідомили, що на сьогодні триває провадження у справі про банкрутство ТОВ «Ковельський житлово-будівельний комбінат», сформовано ліквідаційну масу банкрута, вчиняються дії для майбутньої її реалізації з метою погашення вимог кредиторів. Загальна сума кредиторських вимог становить 11 мільйонів 103 тисячі 483,02 гривень.

Земельну ділянку, площею 0,1077 га (кадастровий номер 0710400000:15:002:0042), що знаходиться у Ковелі в провулку 40 років Перемоги, було включено до ліквідаційної маси банкрута, і наразі вона перебуває в іпотеці ПАТ «Комерційний банк «Надра», відповідно до договору іпотеки від 20 жовтня 2007 р., посвідченого приватним нотаріусом.

До речі, на Публічній кадастровій карті України, ділянка з таким кадастровим номером значиться у комунальній власності.

Рішенням суду розірвано договір купівлі-продажу земельної ділянки без врахування тієї обставини, що така земельна ділянка обтяжена іпотекою.

З метою задоволення вимог кредиторів Ковельського ЖБК можна припустити, що ціна даної землі досить висока, ймовірно, буде можливим часткове погашення вимог й інших кредиторів у разі продажу цієї земельної ділянки у справі про банкрутство після першочергового погашення кредиторських вимог банку. Адже, у іпотеці КБ «Надра» перебуває ще ряд нерухомого майна банкрута, що дає підстави вважати, що кредиторську заборгованість, яка становить 3 823 589,45 грн., буде погашено повністю і ще залишаться кошти на погашення заборгованості перед іншими кредиторами.

З огляду на все це, відповідач просив суд відмовити в задоволенні позову.

Уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію банку «Надра» просила те саме, вказуючи, що доводи Ковельської прокуратури є необґрунтованими, бо договір від 24 травня 2006 р. не містить жодних обмежень щодо можливості передачі земельної ділянки в іпотеку.

Незрозумілою є позиція прокуратури, оскільки при зверненні з даним позовом їй було відомо, що земельна ділянка передана в іпотеку ПАТ «Комерційний банк «Надра», а відповідача визнано банкрутом. Згідно чинного законодавства, майно банкрута, що є предметом застави, включається до складу ліквідаційної маси, але використовується виключно для першочергового задоволення вимог заставодержателя.

Відповідача визнано банкрутом 16 березня 2012 року. У зв’язку з цим, всі дії щодо його майна повинні вчинятися в порядку, визначеному Законом про банкрутство, оскільки воно включається до складу ліквідаційної маси.

Необґрунтованими є доводи прокурора щодо визнання недійсним державного акту на право власності на землю від 31 серпня 2006 р. З огляду на те, що статтею 140 Земельного кодексу України встановлено вичерпний перелік підстав припинення права на земельну ділянку, серед яких відсутня така підстава, як визнання недійсним державного акту на право власності на землю.

Державні акти на право власності на земельні ділянки є документами, що посвідчують право власності й видаються на підставі відповідних рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Отже, у спорах, пов’язаних із правом власності на земельні ділянки, недійсними можуть визнаватися як зазначені рішення, на підставі яких видано відповідні державні акти, так і самі акти на право власності на земельні ділянки.

Оскільки прокурор не тільки не заперечує, а підтверджує, що відповідач набув право власності на земельну ділянку на підставі рішення Ковельської міської ради, яке прийняте відповідно до чинного законодавства, то відповідно в суду відсутні правові підстави для задоволення позову в частині визнання недійсним державного акту на право власності на землю від 31 серпня 2006 р. У зв’язку з цим, нема підстав і для скасування державної реєстрації даного акту.

Прокурор, обґрунтовуючи позовні вимог, покликався на загальні норми Цивільного кодексу, ігноруючи при цьому вимоги Закону про банкрутство, а також Земельного кодексу, як законів, які здійснюють спеціальне нормативно правове регулювання спірних правовідносин.

На думку судді господарського суду Волинської області Валентини Пахолюк, прокуратурою не було подано доказів на встановлення факту істотності порушення вищевказаного договору зі сторони відповідача та не доведено, що внаслідок такого порушення другій стороні було завдано шкоду, внаслідок якої ця сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Заслухавши пояснення прокурора, представників сторін та третіх осіб, дослідивши наявні докази у справі, головуюча в позові відмовила.